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超重要!Airbnbで宿泊費の適正価格をツールを使わずに調べる方法

   

必読!Airbnbの適正価格を正確に知る方法!

Airbnbで一番の悩みとも言える物件宿泊費の適正価格。ここを間違えて見積もると、利益どころか大赤字になる事だってあるわけです。常々提唱していますが、Airbnbのリスティングタイプで個室、シェアルームではなく、貸切、しかも賃貸物件の貸切を考えてる人は、本当にまじで真剣に検討してから、Airbnbを始めないと取り返しのつかない事になりますよ。

個室、シェアルームであれば、基本的に自分の住居に人を泊めるわけですから、そこからの収益で家賃の負担を減らしたり、浮いたお金でお買い物や旅行でもすれば良いんです。または物件オーナーさんが、入居者が決まらず部屋を遊ばせとくよりも得と考えたり、少しでも利回りを良くしようとAirbnbを利用するのは良いと思うんです。

もう一回整理しましょう。Airbnbでは3種類のリスティングタイプがあります。

個室:物件内の一部屋を貸し出すタイプ
シェアルーム:一部屋を共同でシェアするタイプ
貸切:物件一棟貸し

もう一度言いますね。オーナーでもないのに、Airbnbで賃貸物件を借りて、貸切で利益をあげる巷で囁かれているような方法は、素人がやったら火傷します。

だからこそ、賃貸物件を借りる前には入念に賃料や入居費用、内装費や外装、立地条件などを調べ尽くして下さい。

それでもAirbnbで貸切するなら借りる前に読め

不動産屋も仕事ですから、Airbnbの許可物件があれば上手いこと勧めてくるでしょう。でも自分の身は自分で守らなければなりません。物件がやっと見つかって浮かれる前に、先ずは適正価格から利益を算出してください。

先ずはAirbnbの公式ツール「Smart Pricing」です。これは宿泊料金設定の補助ツールで、 機械学習によって得られたデータを元に都市毎の宿泊需要や、 物件毎の「価格弾力性」を元に利益が最大になるように計算してくれるツールです。事前にAirbnbでリスティング(貸す部屋)登録しておく必要がありますが、大体の目安になるはずです。

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一日毎の宿泊費を算出してくれます。
しかしながら、結局のところ機械が算出したデータです。ひとつの指標としては使えますが、あなたのリスティング物件に掲載する魅力的な内装や、物件までの交通手段などは加味されていません。

不安を一気に解消する方法

この先を読み進めて、行動したあなたは自分の掘り当てた物件にさらに自信を持つでしょうか?それとも他の物件を一から探し始める事になるでしょうか。本当にその物件に価値があるかは不動産が一番詳しいです。それもAirbnbを紹介してくれる不動産屋です。でも借り手を探すのが彼らの商売です。価値が無いとは絶対に間違っても言いません。

だとしたらwinwinの関係になるプロに診断を任せてしまうのが最良の手段です。それは何を隠そうAirbnb代行業者です。代行業者の業務には部屋の清掃、鍵の受け渡し、メール代行、マニュアル作成、Airbnb可能物件の仲介などがあります。定額制や都度払いなど業者によって様々ですが、例えば月々の売上の10%〜20%の支払いが発生するようなタイプの業者を探しましょう。なるべく大手が良いです。

そこに自分の物件の見積もりをしてもらうのです。出来れば不動産屋から貰った物件案内のプリントも渡しちゃってください。そして、「この物件ならどのくらいの宿泊費が妥当で、どの程度利益が見込めて、したがってどのくらいの金額を御社に支払うことになりそうか、それによってプランを検討したい」と伝えればおおよその金額を教えてくれるはずです。

大手は手がけてる物件も多く、さらに日本の会社です。日本のAirbnb事情に一番詳しいのは彼らです。少なくともツールよりは遥かに信頼出来るデータが得られることでしょう。冷やかしでなく、物件が決まった暁には掃除代行や鍵の受け渡しなど検討してみては如何でしょうか。

ちなみに僕の場合ですが、不動産屋からAirbnb可能物件という事でクロージングを掛けられていた契約案件があったのですが、この方法を使い全く利益が出ない事が分かりキャンセルしました。その物件は今でもAirbnbのサイトには掲載されていませんね。他の人も契約したがってるとか言ってたんですけどね(笑)

そして、Airbnb代行業者で仲介物件を紹介してもらったのですが、よっぽど良い物件でした。でもその物件は仲介料が高く設定されている気がしましたし、契約後はその代行業者のサービスを使用するのが契約要項だったので、運用するほどの利益が見込めず、断念しましたが、良い経験が出来たと思っています。

最後に、ここ最近仲介業者や代行業者が雨後の竹の子の如く出てきています。これはAirbnb自体が儲かるよりも、Airbnbを始める方々をターゲットにしたマーケットなので、カモにされないように気をつけてください。良い業者さんと良い関係性を保つことが一番に重要なことです。

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