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airbnbって本当に儲かるの?計算してみた話

      2016/02/10

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巷でairbnbとか民泊とか言って流行ってますけど、かくいう自分も去年の9月頃、airbnbやろうとしました。結局やめたんですけどね。その顛末と、今回noteってサービスの有料noteで、airbnbの収支を公開している人がいたので、購入してみました。果たしてairbnbは儲かるのでしょうか。

Airbnbを本気で始めようとした話

実はairbnbを開始しようとして、専用のブログを立ち上げた事があるので一部転載しながら、当時の状況を振り返ろうと思います(笑)

巷でairbnbというものが流行り始めています。
個人が旅行者に宿泊施設を貸し出すサービスで、主なターゲットは外国人旅行者。これが儲かるらしい。2015年現在、国内の登録物件数は約2万件にのぼり、23区だけでも4千6百件の登録があるそうで、それでもまだまだ供給が追いついていないそうです。
数々のブログで取り上げられ、雑誌に紹介され、今やちょっとした社会現象となった。そのうち書籍も出るんじゃなかろーか。「儲かるairbnb」「airbnbで実践する高利回り不動産投資」「0から始めるairbnb」なんてタイトルかもしれない。
家賃7万円の物件が21万円売り上げる、などという謳い文句に釣られ、俺もこの際始めて見る事にしました。

規模が大きくなるにつれ周辺産業も活発になり、arbnbは儲かるなんて謳い文句が広がっていくと睨んでるますが、
このブログは一個人の体験としてガチの情報を発信していこうと思います。

うん、この頃は勢いがあった。

ネットの記事を読んでいると、あたかも誰でも簡単にairbnbのホスト(貸し出す側)になれる錯覚に陥る事でしょう。渋谷、新宿あたりの民泊物件を見ていると、ワンルームの部屋が二ヶ月先も予約で埋まっているし、家賃の相場から売上を試算すれば美味しい商売にみえます。しかし、素人には難しいと思います。

1.物件の手配
2.家具の用意
3.英語の応対
4.鍵の受け渡し
5.物件のクリーニング

ざっと思いつくだけでこれだけの準備が必要になります。
もちろん、リスティングの方法としてルームシェア、個室貸しであれば本人が住んでいるスペースを貸し出すわけだから敷居は低くなりますが。
ですが貸切りタイプとなるとそうはいきません。
まず物件を手配出来るでしょうか?
自分が不動産オーナーなら問題ないですが、賃貸契約の物件となると転貸行為にあたり大家の許可無しに行った場合には民法違反で強制退去、損害賠償まであるかも知れません。その場合、強制退去であるから契約時に支払った費用は丸損です。
副業で始めたいサラリーマンにそんなリスクは負えないんですよね。大きいスーツケースを抱えた外人が入れ代わり立ち代わり、部屋を出入りする。隣の住人や管理組合の目に付かないわけが無いと思いませんか?
まずここをクリアする必要があります。根気よく大家許可物件を探し出した方が絶対良いです。
しかもその物件は、自分で対応しない限りは、何らかの手段で鍵の受け渡しが可能でなければならない。ポストに入れるなど工夫もありますが、運悪くオートロックのマンションだと考えものです。
さらにクリーニング時に出るゴミの処分。マンションタイプの物件など共有部分に収集日指定の無いゴミ集積場があればかなりラッキーで、そうでなければ車で運ぶか、ゴミ袋を抱えて電車に乗るはめになるかも知れない。自宅から近い距離なら歩いてゴミを運べるかもしれませんが、収集日でも無いのにゴミ袋を抱えて歩く姿はかなり間抜けです。
こういった諸々の条件をクリア出来て始めてゲストを迎える準備が整います。かなりのハードルですよね。
これら1から5のいずれか、もしくは全てを代行する業者も存在しますが、果たして満足のいく利益が残るでしょうか?一般的に都内であれば、初期投資を回収できるのは半年後と言われているから初期段階で全て業者任せという訳にもいかないと思いますね。

2記事目にして、すでに懐疑的です(笑)

今日は内見に行ってきました。自宅から歩いていける距離です。事前に物件の図面や賃料の詳細は送ってもらっていたので、条件的には手の出せる範囲です。賃料6万のワンルーム。駅から徒歩5分。自宅からは20分の距離。分業マンションの一室、内装リフォーム済み。物件前で集合し、内見開始です。

かなり綺麗ですが、ただ狭いです。

ゴミ集積場付きで曜日を気にせずゴミ出しも可能です。狭いですがその分、家具等にかけるコストも抑えられます。あまり高い金額で貸し出すことは難しいですが、手始めに開始するにはお手頃の物件かも知れない。ご案内してくださった方はairbnbに理解のある方で、色々お話しも聞かせていただく事が出来ました。しかし、本当にやり遂げられるか不安です。

5記事目になると、実際に内見に行って契約目前といったところです。でもやはり不安でした。

airbnbで強制退去された方のブログを拝見しました。。

やはり大家にダマで運営されてた方です。
ここまではよく聞く話しですが、この方はその後の顛末について語っていたので興味深く読ませてもらいました。
近隣住民からの苦情で、無視していたら内容証明が送られてきたとのこと。
慌てて退去しましたが、もちろん民法違反ですし敷金も何も一切合切戻ってこなかった。
さらにすでに入っていた予約のキャンセルに奔走する事になったそうです。
当然、ゲストの方は怒ってクレームの嵐。なんとか代替物件を紹介するなどしたらしいですが、ホスト側でキャンセルする場合、airbnb側からもペナルティがあるらしく、合計50万近く請求されたそうです。
むぅ。。

8記事目で民泊の難しさを痛感してますね。

これ以降、ブログの更新はストップしました。

Airbnb 試算したら全然儲からなかった

ここは6畳ワンルームで6万円。ユニットバス、室内洗濯機、24時間ごみ捨て可能と条件的には良さそうでしたが、渋谷から各駅電車で7駅くらいの立地なんですよ。で、渋谷から7駅も離れていると、Airbnbの需要としては激減するんですよね。実際に近隣の競合物件を調べてみても、同じような広さで一泊5,000円以下でも月の半分も埋まっていない状況。それでも人気物件はあるんですけどね。一泊3,500円の物件が月8割くらい稼働していました。
でも、一泊5,000円で二人目から2,000円アップとして、二名宿泊で月の半分稼働で7,000円×14日間=98,000円。そこから3%のホスト手数料が引かれて95,060円としましょう。一人暮らしの光熱費の平均が約7,000円なので、88,060円。共益費5,000円で83,060円。家賃60,000円を引いて、23,060円。
さらに2年毎の契約更新が家賃2ヶ月分なので、ひと月に直すとさらに5,000円で、これを差し引いて18,060円。うまく行ったとしてもこれしか利益になりません。
しかも契約時は礼金2、不動産手数料1の180,000円が余計にかかりますので、ペイするまでの10ヶ月は利益になりません。

全く儲かりませんね。わざわざ賃貸借りてやるような商売じゃありません。。Airbnbに向いてる人は自分で物件を所有しているか、賃貸でもシェアハウスのようにして空き部屋を貸すかのどちらかでしょう。個人でやるのはこれが限界です。もちろん渋谷、新宿、浅草等の一等地が借りれればまた違うのでしょうが…今は大小問わず不動産屋自身がAirbnb用に物件抑えて自分たちで貸しに出してるしね。しかもリサイクルショップとパイプがあるから、内装も安上がりで済ませられるみたいだし。不動産屋から実際に聞いた話だからなぁ。彼ら、業界人ぽくAirbnbをエアビーって連呼してたわ。
アパマンも APAMAN B&Bという民泊サービス始めたし、個人はぼちぼち厳しいんじゃないかなと思う。

note.muでAirbnbの収支表を300円で購入してみた。

でもこれだけ騒がれてて本当に儲からないのかと言ったらそれもどうなんだろう。自分がセンスないだけかも知れないし、noteというサービスで有料ノートを購入してみた。
買ったのは東京近郊で2DK風呂トイレ別、ベッドの他にソファベッド完備。一泊6,000円設定で月20日稼働の収支表。売上133,000円で支出が110,000円。利益23,000円。
まだ始めて数ヶ月との事なので、賃貸だとしたらまだ初期投資をペイ出来ていないでしょうし、どうでしょうね?自分はやはりやる価値ないと思いました。やるなら物件5件くらいまとめてやらないと回収に時間掛かりすぎるよね。
まぁ引き続きAirbnbについてはウォッチしていこうと思います。やはり気になる業界ではあるので。

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