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Airbnbの今後と2020年東京オリンピックの関係 – 事前キャンプ地に注目

   

Airbnbの今後と2020年東京オリンピックの関係。事前キャンプ地に目を向けよう

都市部におけるAirbnb物件数は増加の一途を辿っていますが、すでにセミプロや不動産業者が続々参入しており、素人がこれから始めるには厳しい状況となっています。また、アパマンショップ、シノケングループ、大京、AMBITIONなど大手不動産会社も民泊ビジネスに参入するなど巨大マーケットを形成し始めました。

今後もパイの奪いあいが続く状況ですが、利益を出すならば東京都心部は切り捨てたほうが良いと思います。これから参入するなら観光地かつ物価の安いところ。京都、大阪、奈良、福岡など賃貸料の安いエリアに注目するべきでしょう。とはいっても京都は東京に次ぐAirbnb人気エリアですから対立物件との競争は免れません。

もう一つのおすすめは国際的に有名な施設の近くでAirbnbを始めることです。例えば幕張メッセなどでは国際的な見本市や展示会、大規模な式典や音楽フェスなど、様々な催し物が常に開催されていますから宿泊施設の需要は大きいです。Airbnbで幕張を検索してみましたが、物件数が極端に少ない上に満室状態が続いています。

もうひとつ、アウトレットモールの近くもおすすめします。アウトレットモールは中国人観光客が大挙して押し寄せて連日賑わっています。このようにリスクを最小化するのが今後の戦術で必要になってくるでしょう。ここで言うリスクとは契約金や賃料などの金銭的リスクの事です。

前置きが長くなりましたが、Airbnbの今後の展望と、2020年のオリンピックがもたらす影響について以降は説明したいと思います。絶対的に需要がある「事前キャンプ地」も取り上げます。

日本におけるAirbnbの現状

全世界でAirbnbに掲載されている物件数は2016年3月現在で200万件を超えており、190カ国、3万4千以上の都市に広がりを見せています。

2008年のサービス開始から直近5年間で300倍以上に利用者が増加し、2015年の夏だけでも1700万人が利用しました。一方日本でのAirbnbの現状はどうでしょうか?Airbnbの主要都市ランキング(アメリカ除く)と平均稼働率をグラフにしたものを紹介します。※ソース元のサイトがアメリカ本国を除外していたため。

Airbnb主要都市ランキング
image一位はパリで約45000件、日本は25ヵ国中23位で5753件の物件登録数(2016年3月現在は11299件まで増加 )です。

パリの大きさは、東京・山手線の内側とほぼ同じ面積ですから、如何に過密状態であるか分かります。

平均稼働率
imageソース:AIRDNA
稼働率はなんと東京が一位で68.3%です。物件数のランキングとは大きく開きがあります。

なお、パリは稼働率58.5%で17位です。約45000件の物件数で稼働率も高いですから人気都市であることが伺えます。

このように日本は客室稼働率が高水準で推移しており、現状は供給が不足しているのがグラフから読み取れます。 当然需供のバランスから客室料金も割高となり、利回りも良いと考えます。

供給が少ない要因としては、日本の旅館業法などの法律や賃貸借契約上の転貸の難しさ、また非英語圏であることの言語の壁などが考えられます。

さらに日本では外国籍の人間に対して物件を貸すというのに抵抗があるため、外国人の参入障壁が供給量の押し下げ要因となっていると考えます。外国籍の方が日本でAirbnbをするのは難しいのが現状です。

訪日外国人の増加

下記グラフに示すように、年々訪日外国人は増加の一途を辿っています。
imageなぜ訪日外国人は増えているのでしょうか? 一つ目は、ビザの規制緩和です。
中国に対しては団体旅行しか認めていませんでしたが、2009年より個人観光ビザの発給がスタートしました。また2013年にタイとマレーシアにビザを免除し、フィリピン、ベトナムも緩和を実施しました。

二つ目に挙げられる理由は円安です。 2011年には1$=75円台という戦後最高値を記録しましたが、現在は1$=120円前後で推移しています。

このように訪日外国人が増えるに従い、ホテルなどの宿泊施設不足が深刻化してきました。

JTB総合研究所によると、東京都内の旅館やホテルの総客室数は約140000室。一方Airbnbは11299件(2016年3月)に達し、宿泊施設全体に占める割合の8%まで成長していますが、訪日2000万人時代には1万室が不足すると言われています。

東京オリンピックの経済波及効果はAirbnbにも影響大

東京オリンピックも訪日2000万人時代の到来を後押ししています。

森ビルで有名な森記念財団 都市戦略研究所は、2014年1月に以下のようにオリンピックの経済効果を試算しています。

経済波及効果 約19.4兆円
雇用誘発数 約121万人
観光関係 (生産誘発額) ①訪日外国人の増加 (消費拡大)1570億円
②宿泊施設の建設増加 (建築投資額増大)3950億円

 

オリンピック開催決定後は開催国のインバウンド需要が長期間にわたって喚起される傾向があり、開催後もGDPの水準は低下せず、持続的な経済効果があることが過去のオリンピックの傾向から判明しています。
ここで訪問外国人数の推移を示したグラフを紹介します。
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imageソース:みずほ総合研究所株式会社

開催決定年から開催まで訪問外国人数は伸び続けているのが分かります。

Airbnbのリスティング候補地として絶対に外せない事前キャンプ地

大会事前キャンプ地とは、オリンピックに限らずワールドカップなど世界レベルのスポーツ大会が開催される時に選手団やチームが大会を前にベースにするキャンプ地の事です。

2002年の日韓共催によるワールドカップの際には、大分県の中津江村がカメルーンの大会事前キャンプ地となり、一躍有名になったのは記憶に新しいところですが、キャンプ地の経済波及効果も見逃せません。

キャンプ中の関連施設の利用や、国内外から多くの観光客の誘致・受入が行われ、各種メディアによる報道も受け入れ地に大きな経済効果をもたらします。

一種の村おこしですから、宿泊施設の建設にどれだけ投資されるか不明ですが、Airbnbとしては、ノーリスクで賃料の安い宿泊施設を提供することが可能です。
オリンピックが終われば需要は下がりますから、戦略的にはマンスリー・ウィークリーマンション(出来れば家具付き)を借りる事で利益率は最大になると思います。

旅館業法に抵触しない

旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業行為」と定義されています。
厚生労働省によると、下記の4つの要件を満たす場合には旅館業として許可申請が必要です。
①宿泊料を徴収している
②社会性がある
③反復継続性がある
④生活の本拠でないこと
逆を返せば4つの内、いずれかが当てはまらなければ届けでは不要です。
例えば事前キャンプ地など、短期で貸し出す場合は反復継続性が無いと判断できますから、届けでは不要になります。

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