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Airbnb問題点、リスク総まとめ

   

Airbnbの法的問題点、運営者のリスク、大家のリスク、宿泊者のリスクをまとめました。

法的な問題点

旅館業法について

旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されており、営業するためには 旅館業法上の許可が必要。許可を得ずに営業した場合は、 6ヶ月以下の懲役又は3万円以下の罰金に処される※ 旅館業法第10条
旅館業法上の許可を得るには使用する予定の施設の所在する都道府県に申請をする。

都市計画法

旅館業が可能な用途地域には第1種住居地域、準工業地域、商業地域など。低層住居専用地域ではAirbnbを含む民泊は不可。低層住居専用地域とはいわゆる住宅街のこと。

消防法

民泊で貸出すスペースが50㎡を超える場合、複合用途防火対象物となり消防法の対象となるため消防用設備の設置が義務付けられる。

建築基準法

2階以下、200㎡未満の戸建住宅でAirbnbなど民泊をする場合、住宅用防災警報器などの設置が必要。共同住宅の場合は居室への非常用照明装置や住宅用防災警報器などを設置すること。

農山漁村休暇法

旅館業法の簡易宿所営業にあたるAirbnbなど民泊を開業する場合、33 ㎡以上でないと簡易宿所の営業許可はおりない。但し「農林漁業者が農林漁業体験民宿業を営む場合」に限り 33 ㎡未満でも営業が認可される。

国家戦略特別区域法

国家戦略特別区域かつ都道府県知事の認定を受けた場合は旅館業法の適用外となりAirbnbなど民泊の営業が可能。但し以下の要件を満たすこと。

・7日~10日以上の宿泊期間
・居室の床面積は、25平方メートル以上であること
・出入口及び窓は、鍵をかけることができること
・出入口及び窓を除き、居室と他の居室、廊下等との境は、壁造りであること
・適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有すること
・台所、浴室、便所及び洗面設備を有すること
・寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設備及び清掃のために必要な器具を有すること
・施設の使用の開始時に清潔な居室を提供すること
・施設の使用方法に関する外国語を用いた案内、緊急時における外国語を用いた情報提供その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供すること
・当該事業の一部が旅館業法第2条第1項に規定する旅館業に該当するものであること

国家戦略特別区域
1.東京圏 東京都全域、神奈川県全域、千葉県 成田市
2.関西圏 大阪府全域、兵庫県全域、京都府全域
3.新潟県 新潟市
4.兵庫県 養父市
5.福岡県 福岡市
6.沖縄県

Airbnb運営者のリスク

法的リスク

2015年12月9日政府与党は、民泊を旅館業法で定める「簡易宿所」と位置付けた。これによりグレーゾーンだったAirbnbなど民泊が明確に旅館業法の対象となったと言える。違反すると6ヶ月以下の懲役又は3万円以下の罰金に処されるため、旅館業の申請をするか、国家戦略特別区域にて条例に従い運営すること。

賃貸物件を無断転借した場合

大家に無断でAirbnbなど民泊を実施した場合、通常の賃貸借契約では第三者への転貸(又貸し)は禁止されているため、契約違反による強制退去のリスクが発生する。また、宿泊予定者に対しての予約キャンセル料の負担(Airbnb規則)、物件の資産価値を下げた責任を追求され損害賠償請求に発展するケースも。

近隣住民とのトラブル

騒音問題、ゴミ問題など近隣住民とのトラブル。管理組合の問題。

器物破損

所有物・ユニット・住宅などの器物破損。改造。※Airbnb側では 「ホスト保証」「ホスト補償保険」が用意されている。

宿泊用途以外に利用されるケース

利用者に別用途で物件を悪用されるケース。ホテル、休憩スペースなどの二次利用。ロケ、撮影、反社会的勢力による非合法な利用ケースなど。海外のトラブル事例に多い。新宿区、渋谷区など注意。

事故、事件のリスク

日本では2015年渋谷区で観光客親子が来日。マンション滞在中に転落事故発生。Airbnbもしくは類似するサービスを使用した疑いが持たれている。他に失火事故、地震事故の発生など。例えば利用者である第三者が失火事故を起こした場合、その責任は転貸人である賃貸契約者となり、損害賠償責任を負う可能性がある※過去に判例あり。

管理組合とのトラブル

管理組合はマンションの区分所有者(全員)が組織する組合組織のこと。仮に大家とAirbnbなど民泊に関する合意を結んでいても、管理組合の反対によりトラブルに発展する可能性も。

管理会社とのトラブル

管理会社は管理組合からマンションの維持管理の業務を委託された会社で、毎月の管理費支払い先に該当する。管理会社の事前許可が無い場合にも退去を迫られるケースがある。

副業禁止の就業規則違反

得た利益が20万円を超える場合には、確定申告が必須。住民税の金額から勤め先に発覚するリスク。

大家のリスク

無断転借されたら

通常、民法では無断転借を認めていないため契約解除の提訴が可能。提訴後、明け渡し請求を実施する。判決から開け渡しが完了するまで最低半年~約1年程度を要する。また、損害賠償請求は賃料相当の損害金程度しか請求出来ない。

Airbnbへの掲載差し止め

Airbnbなど民泊サービスは賃借人とサービス利用者との契約であり、物件オーナーが差し止め請求をする場合、民事で解決する必要がある。

旅館業法、消防法などの法律違反

仮に転借を賃借人に許可していた場合でも旅館業法、消防法、都市計画法、建築基準法に違反した無許可物件を提供した場合、最終責任を負うのは所有者となる可能性がある。

マンションなどの管理規約違反

所有者以外の使用禁止などが管理規約で定められている場合、何かしらの警告、指導を管理組合から受ける可能性など。

Airbnb宿泊者のリスク

宿泊側のデメリット・リスクは気にするほどではない。ホテル・旅館に宿泊するのとそう変わらないであろう。想像の範疇で、内在するリスクや問題点を指摘する事にする。

運営者ホストに大手のサービスは期待出来ない

人対人のコミュニケーションを重視するAirbnbなど民泊ではホテル並みのサービスを期待出来ない。清潔なシート、良く掃除された部屋、浴槽、トラブル時の対応などはホストの力量次第と言えるので過度な期待はしないこと。

盗撮・盗聴など不当行為

冗長な気もするが、ホストがどういう人物か分からないうえに個人サービスである以上、犯罪意識に対する敷居も低くなると考えられる。知らずのうちに覗き見される可能性も否定出来ない。 また、世界中の無防備なWebカメラ(初期IDを変更していないカメラをターゲットに侵入)をロシアのInsecamというサイトが73000台(日本含む)も閲覧出来る状態にしていたニュースも記憶に新しい。Airbnbの物件が公開状態になったケースは今のところ報告されていないが、個人サービスであるがゆえのセキュリティ対策の甘さも考慮すべきと思われる。

まとめ

様々な立場でAirbnbに関わる人物の視点で問題点やリスクについて洗いざらいまとめてみた。現在、ある統計によると日本で大家に許可を得ずにAirbnbを運営しているケースは9割にも及ぶという。また、国内のAirbnb登録件数は2万件を超えており、 渋谷区だけでも1214件のホスティング物件が登録されている。※2016年1月現在
多少不安を煽る記事となったが、拡大する民泊ビジネスだけに、内在するリスクについてしっかりと知識を得たうえで参入するべきだろう。

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